Nueva Ley de Vivienda. Ley 12/2023. Protección al consumidor en Compraventa o Arrendamiento de una vivienda.

LEY 12/2023 POR EL DERECHO A LA VIVIENDA MEDIDAS DE PROTECCIÓN Y TRANSPARENCIA EN LAS OPERACIONES DE COMPRA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA RÉGIMEN GENERAL DE DERECHOS E INFORMACIÓN BÁSICA.

 

La nueva Ley de la Vivienda prohíbe cobrar al inquilino los honorarios del agente.

 

La Ley se refiere a los arrendamientos de vivienda sujetos a la LAU (no a arrendamientos de local, temporada, suntuarios, …).

 

Lo que se prohíbe es cobrar a los arrendatarios por el servicio de mediación y formalización del contrato, cuando es el arrendador quien lo ha contratado.

 

La ley no prohíbe a las agencias inmobiliarias cobrar al inquilino, por el hecho de serlo, sus honorarios. Lo que prohíbe es que éste pague por un servicio que no ha contratado.

 

De este modo se podrían diferenciar dos escenarios:

 

1. Que alguien requiera de la agencia el servicio de búsqueda de vivienda en alquiler de determinadas características y pactando unas condiciones por ese servicio. En este caso, la agencia tendrá la obligación de prestar el servicio en dichas condiciones y el derecho de ser retribuida por ello.

 

2. Que alguien solicite que se le muestre un inmueble de los anunciados en la agencia, en cuyo caso, si termina arrendándolo, los honorarios de intermediación y formalización irán a cargo del propietario. Esto no significa que se pueda ofrecer al futuro inquilino otros servicios, que, si acepta, deberá pagar.

 

Entre estos servicios podrían pactarse en el caso del futuro arrendatario o del arrendador, servicios de asesoramiento previo (informar de aspectos relevantes de la transacción, cláusulas concretas del contrato, prohibiciones de uso, reservas que se haya hecho el propietario…etc.).

 

Así mismo, se podrán pactar servicios tras la firma del contrato (cambio de suministros, contratación de seguro multirriesgo, incorporación de alarmas, verificación depósito de fianza por parte del arrendador, gestión asistencia jurídica, gestión resolución de contrato a su vencimiento, entrega de llaves, recuperación de fianza y las garantías adicionales entregadas al inquilino).

 

Adicionalmente, la nueva Ley de Vivienda incide en el rol de los agentes que intervienen en la compraventa o el arriendo de viviendas.

 

Si presta servicios inmobiliarios, ya sea como promotor (construcción y rehabilitación), administrador de fincas o agente inmobiliario, esta ley impone una serie de obligaciones al transmitir, arrendar o ceder la vivienda en nombre propio o por cuenta ajena.

 

Tales obligaciones son de aplicación cuando el solicitante (adquiriente, arrendatario o firmante de cualquier otro contrato de tenencia y disfrute de la vivienda) sea consumidor:

 

1. Garantía e Información: el objetivo es proteger al solicitante de vivienda y asegurara que tiene pleno conocimiento de la operación.

 

Esto significa que:

 

• Gozará de los derechos de los consumidores y usuarios cuando actúe en el marco de una relación de consumo.

 

• La información que se facilite debe reunir los requisitos de ser completa, objetiva y comprensible. Esto incluye la publicidad y la información facilitada durante las negociaciones.

 

1. b) Transparencia: Se ha de brindar toda la información necesaria al consumidor para la toma de decisión y se propone un listado de información mínima a facilitar, pudiendo el consumidor solicitar información complementaria. Esta información solicitada por el consumidor, podría tener datos personales, por lo que como profesional, hay que estar atentos para tachar la información que no sea pertinente (por ejemplo, una nota simple para comprobar las cargas, borre los datos de terceros y el importe de la anterior transmisión).

 

1. c) Seguro: para garantizar los derechos de los consumidores, la ley obliga a los administradores de fincas a suscribir un seguro de responsabilidad civil y éste pueden hacerlo de forma individual o colectiva.

 

Para más detalle consultar detalle de la Ley:

 

LEY 12/2023 POR EL DERECHO A LA VIVIENDA MEDIDAS DE PROTECCIÓN Y TRANSPARENCIA EN LAS OPERACIONES DE COMPRA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA RÉGIMEN GENERAL DE DERECHOS E INFORMACIÓN BÁSICA.

 

Artículo 30. Principios básicos de los derechos, facultades y responsabilidades.

 

1. Son derechos de las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda, o en cualquier otro régimen jurídico de tenencia y disfrute:

 

1. a) Los reconocidos en el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y en la legislación autonómica aplicable.

 

1. b) El de recibir información, incluida la suministrada por medios publicitarios, en formato accesible para personas con discapacidad o dificultades de comprensión, que sea completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible, sobre las características de las viviendas, sus servicios e instalaciones y las condiciones jurídicas y económicas de su adquisición, arrendamiento, cesión o uso.

 

2. Todos los agentes que, operando en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios, estén facultados para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas en nombre propio o por cuenta ajena, tales como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir en su actividad el deber de información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible conforme lo previsto en esta ley, así como en la legislación de defensa de consumidores y usuarios cuando se trate de relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios, quedando sujeta la publicidad que realicen a la legislación general que la regula, con prohibición, en particular, de cualesquiera actos publicitarios con información insuficiente, deficiente o engañosa.

 

3. A los efectos de los apartados anteriores, se entiende por información o publicidad toda forma de comunicación dirigida a demandantes de vivienda, usuarios o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión, el arrendamiento y cualquier otra forma de cesión de viviendas. Se entiende incompleta, insuficiente o deficiente la información que omita datos esenciales o los contenga en términos capaces de inducir a error a los destinatarios o producir repercusiones económicas o jurídicas que no resulten admisibles, por perturbar el pacífico disfrute de la vivienda en las habituales condiciones de uso.

 

Artículo 31. Información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda.

 

1. Sin perjuicio de los principios y requerimientos contenidos en la normativa autonómica de aplicación y con carácter mínimo, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta, podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la siguiente información, en formato accesible y en soporte duradero, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra:

 

1. a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.

 

1. b) Condiciones económicas de la operación: precio total y conceptos en éste incluidos, así como las condiciones de financiación o pago que, en su caso, pudieran establecerse.

 

1. c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas:

 

1. Certificado o cédula de habitabilidad.

 

2. Acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, diferenciando en caso de división horizontal la superficie privativa de las comunes, y sin que pueda en ningún caso computarse a estos efectos las superficies de la vivienda con altura inferior a la exigida en la normativa reguladora.

 

3. Antigüedad del edificio y, en su caso, de las principales reformas o actuaciones realizadas sobre el mismo.

 

4. Servicios e instalaciones de que dispone la vivienda, tanto individuales como comunes.

 

5. Certificado de eficiencia energética de la vivienda.

 

6. Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.

 

7. Estado de ocupación o disponibilidad de la vivienda.

 

1. d) Información jurídica del inmueble: la identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza, y la cuota de participación fijada en el título de propiedad.

 

1. e) En el caso de tratarse de vivienda protegida, indicación expresa de tal circunstancia y de la sujeción al régimen legal de protección que le sea aplicable.

 

1. f) En caso de edificios que cuenten oficialmente con protección arquitectónica por ser parte de un entorno declarado o en razón, de su particular valor arquitectónico o histórico, se aportará información sobre el grado de protección y las condiciones y limitaciones para las intervenciones de reforma o rehabilitación.

 

1. g) Cualquier otra información que pueda ser relevante para la persona interesada en la compra o arrendamiento de la vivienda, incluyendo los aspectos de carácter territorial, urbanístico, físico- técnico, de protección patrimonial, o administrativo relacionados con la misma.

 

2. En los mismos términos de lo establecido en el apartado anterior, la persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda podrá requerir información acerca de la detección de amianto u otras sustancias peligrosas o nocivas para la salud.

 

3. Cuando la vivienda que vaya a ser objeto de arrendamiento como vivienda habitual se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, así como del valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios de alquiler de viviendas que resulte de aplicación.

 

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