LA GOLDEN VISA. RESIDENCIA PARA INVERSORES EN ESPAÑA. COMPRA DE INMUEBLES, EMPRENDEDORES. REQUISITOS.
NORMATIVA APLICABLE:
Para la adquisición de la VISA GOLDEN se establece la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización en los siguientes artículos:
Artículo 62. Requisitos generales para la estancia o residencia.
Artículo 63. Visado de residencia para inversores.
Artículo 64. Forma de acreditación de la inversión.
Artículo 65. Efectos del visado de residencia para inversores.
Artículo 66. Autorización de residencia para inversores.
Artículo 67. Duración de la autorización de residencia para inversores.
Capítulo III. Emprendedores y actividad empresarial.
Artículo 68. Entrada y estancia para inicio de actividad empresarial.
Artículo 69. Residencia para emprendedores.
Artículo 70. Definición de actividad emprendedora y empresarial.
Desglose de los artículos en cuanto a la Inversión Inmobiliaria de la Ley 14/2013:
Artículo 62. Requisitos generales para la estancia o residencia.
- En los supuestos de visados de residencia previstos en el Reglamento (UE) 265/2010, por el que se modifica el Convenio de aplicación del Acuerdo de Schengen y el Reglamento (CE) 562/2006, de 15 de marzo, por lo que se refiere a la circulación de personas con visados de larga duración, así como para las autorizaciones de residencia, el solicitante deberá acreditar el cumplimiento de los siguientes requisitos:
- a) No encontrarse irregularmente en territorio español.
- b) Ser mayor de 18 años.
- c) Carecer de antecedentes penales en España y en los países donde haya residido durante los últimos cinco años, por delitos previstos en el ordenamiento jurídico español.
- d) No figurar como rechazable en el espacio territorial de países con los que España tenga firmado un convenio en tal sentido.
- e) Contar con un seguro público o un seguro privado de enfermedad concertado con una Entidad aseguradora autorizada para operar en España.
Para consultas sobre cotizaciones a la Seguridad Social puede acceder a la página web para realizar consultas en: http://www.seg-social.es/Internet_1/Lanzadera/index.htm?URL=3
- f) Contar con recursos económicos suficientes para sí y para los miembros de su familia durante su periodo de residencia en España.
Nota: Si bien La ley no establece un importe económico ni una documentación concreta, el inversor y en su caso los familiares del inversor, deben acreditar que disponen de medios económicos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho., que puede ser el saldo medio anual actualizado de cuentas bancarias, depósitos, negocios que tienen por el cual facturan, etc.
No obstante, la cantidad mínima establecida, se establece en el IPREM 2023:
- IPREM Diario: 20,00 €
- IPREM Mensual: 600,00 €
- IPREM Anual – 12 pagas: 7.200,00 €
- IPREM Anual – 14 pagas: 8.400,00 €
- g) Abonar la tasa por tramitación de la autorización o visado.
Nota: Enlace a la página del consulado español en Manila, Tasas consulares:
Artículo 62.4. El cónyuge y los hijos menores de 18 años, o mayores de edad que no sean objetivamente capaces de proveer sus propias necesidades debido a su estado de salud, que se reúnan o acompañen a los extranjeros enumerados en el apartado 1 del artículo 61, podrán solicitar, conjunta y simultánea o sucesivamente, la autorización y, en su caso, el visado. Para ello, deberá quedar acreditado el cumplimiento de los requisitos previstos en el apartado anterior.
Nota: La ley 14/2013 establece que para solicitar la Golden Visa se exige que cada inversor invierta en un inmueble o inmuebles la cantidad mínima de 500 mil euros, NO PUEDEN INVERTIR VARIOS FAMILIARES EN UN MISMO INMUEBLE, sino en varios inmuebles, siempre que cada uno aporte los 500 mil euros establecidos de inversión en esos inmuebles.
El titular de esa autorización puede (de acuerdo con lo previsto en el artículo 62.4), solicitar una autorización para su cónyuge e hijos menores de 18 años, o mayores de edad que no sean objetivamente capaces de proveer sus propias necesidades debido a su estado de salud, que se reúnan o acompañen al inversor.
Esa autorización depende de la del inversor y para obtenerla debe acreditar que cumple los requisitos generales, entre ellos, que el inversor dispone de recursos económicos para su familia (que puede acreditar por cualquier medio de prueba: por tener rentas, patrimonio, etc.), así como el seguro de enfermedad correspondiente.
Ausencias de España durante la residencia por Golden Visa:
Con una residencia otorgada por la vía de la la Golden Visa en España, el residente y sus familiares, podrán ausentarte prácticamente por toda su vigencia, sin que esto implique su pérdida.
Esto se encuentra previsto en la disposición adicional sexta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, según la cual “la renovación de la residencia podrá efectuarse, aún, existiendo ausencias superiores a 6 meses al año en el caso de visados de residencia y autorizaciones para inversores extranjeros”.
Lo que significa, que permitirá viajar a otros países dentro y fuera de Europa, ya sea como turista, o por negocios que tenga en cualquier otro país.
Familiares del residente inversor:
En la Golden Visa en España, se autoriza a que los familiares del inversor sean beneficiados por este tipo de residencia de forma simultánea.
Por tanto, el familiar, no tendrá que esperar 1 año para ejercer este derecho (Artículo 62.4 de la Ley 14/2013).
La Golden Visa permite el acompañamiento de los hijos mayores de 18 años, siempre y cuando dependan económicamente del familiar y no hayan constituido su propia unidad familiar (Artículo 62.4 de la Ley 14/2013); además, los padres, incluso menores de 65 años, pueden obtener una residencia como acompañantes y ello puede hacerse desde un inicio, esto es, no será necesario esperar largos años para reagruparlos (Artículo 62.4 de la Ley 14/2013).
Obtención de la nacionalidad española por residencia.
Según establece el artículo 29.1 de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero (en lo sucesivo Ley de Extranjería), “los extranjeros podrán encontrarse en España en las situaciones de estancia o residencia”.
Aquellas personas que ostentan una autorización de residencia en virtud de la Golden Visa, podrán optar a la nacionalidad española, debido a que ha estado en situación de residencia. Por tanto, cumple con lo previsto en el artículo 22.1 del Código Civil para la adquisición de la nacionalidad.
Recordemos, que, si es nacional de un país de Iberoamérica, solo tendrá que esperar 2 años de residencia, no se le aplica la regla general de 10 años para poder solicitarla.
En nuestro despacho de abogados en Madrid centro, le vamos a Inscribir en el Examen de Nacionalidad, requisito previo para que pueda solicitar, a posteriori, la nacionalidad por la vía de REDABOGACÏA, que es la forma para eficaz y práctica para que le otorguen su nacionalidad en un año.
Derecho a trabajar con la Golden Visa:
Según dispone el artículo 65 de la Ley 14/2013, “la concesión del visado de residencia para inversores constituirá título suficiente para residir y trabajar en España durante su vigencia”.
Por tanto, cuando se le conceda la autorización de residencia por la Golden Visa, tanto el inversor, como sus familiares acompañantes en edad laboral (a partir de los 16 años según lo previsto en el artículo 6.1 del Estatuto de los Trabajadores), tendrán la posibilidad de trabajar directamente, dándose de alta en la seguridad social.
Inversores
Artículo 63. Visado de residencia para inversores.
- Los extranjeros no residentes que se propongan entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital podrán solicitar el visado de estancia, o en su caso, de residencia para inversores.
- Se entenderá como inversión significativa de capital aquella que cumpla con alguno de los siguientes supuestos:
b) La adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 000 euros por cada solicitante.
- Se entenderá igualmente que el extranjero solicitante del visado ha realizado una inversión significativa de capital, cuando la inversión la lleve a cabo una persona jurídica, domiciliada en un territorio, que no tenga la consideración de paraíso fiscal conforme a la normativa española, y el extranjero posea, directa o indirectamente, la mayoría de sus derechos de voto y tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros de su órgano de administración.
Nota: La Ley exige una inversión mínima de 500 mil en bienes INMUEBLES por cada inversor y será este quien solicite la Golden Visa por esta vía, pero como explicamos en el apartado anterior, VARIOS FAMILIARES NO PUEDEN INVERTIR EN UN SOLO INMUEBLE, podrían dividir la inversión y comprar varios inmuebles diferentes, con el mínimo de la inversión.
Por lo que, en su caso, los familiares del inversor sí pueden ser compradores o propietarios o copropietarios de un único inmueble, pero no tienen derecho a solicitar la Golden Visa. Los hijos entrarían a España como turistas o con un visado de negocios, y si quisieran residir aquí en España pueden pedir una Residencia NO Lucrativa, pero se les exigirá residir en España hasta 183 días por año.
Por tanto, si existen varios familiares que no dependen del inversor principal, pues cada uno debe invertir en un Inmueble sus 500 mil euros.
Inversión como persona Jurídica:
Se podría crear una sociedad, siempre y cuando esté domiciliada en un territorio que no tenga la condición de paraíso fiscal conforme a la normativa española, y el solicitante de la Visa Golden, debe tener la mayoría de sus derechos de voto y tener la facultad de nombrar y destituir a la mayoría de los miembros de su órgano de administración.
Para acreditarlo deberá solicitar informe de la Dirección General de Comercio e Inversiones.
Artículo 64. Forma de acreditación de la inversión.
Para la concesión del visado de residencia para inversores será necesario cumplir los siguientes requisitos
- b) En el supuesto previsto en la letra b) del apartado 2 del artículo 63 el solicitante deberá acreditar haber adquirido la propiedad de los bienes inmuebles mediante certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles. La certificación incorporará un código electrónico de verificación para su consulta en línea.
Si en el momento de la solicitud del visado, la adquisición de los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes.
El solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000 euros libre de toda carga o gravamen.
La parte de la inversión que exceda del importe exigido podrá estar sometida a carga o gravamen.
Artículo 65. Efectos del visado de residencia para inversores.
La concesión del visado de residencia para inversores constituirá título suficiente para residir en España durante, al menos, un año.
Artículo 66. Autorización de residencia para inversores.
- Los inversores extranjeros que deseen residir en España durante un período superior a un año, podrán ser provistos de una autorización de residencia para inversores, que tendrá validez en todo el territorio nacional.
- Para solicitar una autorización de residencia para inversores, el solicitante debe cumplir, además de los requisitos generales previstos en el artículo 62, los siguientes requisitos:
- a) Ser titular de un visado de residencia para inversores en vigor o hallarse dentro del plazo de los noventa días naturales posteriores a la caducidad de éste.
- b) Haber viajado a España al menos una vez durante el periodo autorizado para residir.
- d) En el supuesto previsto en la letra b) del apartado 2 del artículo 63, el solicitante deberá demostrar que el inversor es propietario del bien o bienes inmuebles por la cantidad mínima exigida en dicho artículo.
Para ello deberá aportar el certificado o certificados de dominio del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles y debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
Artículo 67. Duración de la autorización de residencia para inversores.
- La autorización inicial de residencia para inversores tendrá una duración de dos años.
- Una vez cumplido dicho plazo, aquellos inversores extranjeros que estén interesados en residir en España por una duración superior podrán solicitar la renovación de la autorización de residencia para inversores por el mismo plazo de dos años.
Con carácter general se deben aportar la siguiente DOCUMENTACIÓN:
Un formulario de solicitud de visado nacional, debidamente cumplimentado en mayúsculas de imprenta o a máquina.
En nuestro despacho de Abogados en MADRID CENTRO, somo abogada especialistas en Derecho Mercantil y Extranjería, le vamos a gestionar, informar y solicitar su Residencia como Inversor y todos os trámites oportunos.
Debe figurar un medio de contacto (móvil, e-mail) para todo tipo de notificaciones y requerimientos. Añadir una copia de la primera página de la solicitud que, sellada por la oficina consular, será devuelta al solicitante como comprobante. 2) Una foto en color reciente, con fondo blanco, entre 26-35mm de ancho y 32-45 de alto.
2) Pasaporte ordinario con al menos 1 año de validez.
3) Fotocopia de todas las páginas del pasaporte que contengan información (sellos, visados).
4) Certificado de antecedentes penales, o documento equivalente, en el caso de solicitante mayor de edad penal, que debe ser expedido por las autoridades del país de origen o del país o países en que haya residido durante los últimos cinco años, traducido y legalizado (original y copia). Este documento tiene una vigencia de 3 meses. Debe estar traducido al español.
5) Contar con un seguro público o un seguro privado de enfermedad concertado con una Entidad aseguradora autorizada para operar en España (original y fotocopia).
6) Número de Identidad de Extranjero (NIE) (original y fotocopia A4). En caso de no disponer de NIE, deberá solicitarlo en el momento de presentar la solicitud de visado.
Nota: Los inversores tienen la opción de solicitar el NIE en el Consulado español en Manila o se le puede solicitar el NIE sin que vengan a España.
7) Los documentos que acrediten medios económicos suficientes para su sostenimiento durante el tiempo de residencia en España incluyendo, en su caso, el de su familia, sin necesidad de desarrollar ninguna actividad laboral o profesional. La cantidad mínima establecida asciende a 2.400€ mensuales (400% del índice mensual IPREM, a consultar en años sucesivos), incrementándose en 600€ mensuales (100% del IPREM) para cada familiar que le acompañe.
8) Acreditar que el solicitante ha adquirido la/s propiedad/propiedades inmobiliaria/s por valor mínimo de 500.000 euros mediante certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble o inmuebles.
Si en el momento de la solicitud de visado, la adquisición de los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes.
El certificado debe estar fechado dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud.
9) Para familiares de estos solicitantes, además de lo anterior, acreditar el vínculo conyugal o la filiación, mediante certificado de matrimonio o certificado de nacimiento en el caso de los hijos, traducido y legalizado. Original y fotocopia.
PROCEDIMIENTO PARA LA TRAMITACIÓN DEL VISADO Y DE LA AUTORIZACIÓN DE RESIDENCIA PARA INVERSORES
Tramitación del visado de residencia para inversores:
Una de las principales características de estos visados y autorizaciones es que, al reducirse los plazos en los que las autoridades competentes han de resolver sobre su concesión, se debería agilizar su obtención por parte de aquellos inversores no comunitarios que cumplan con los requisitos exigidos por la Ley 14/2013.
Se establece un plazo de diez días hábiles para la resolución y notificación de las solicitudes de visado de residencia para inversores, salvo en los casos de solicitantes sometidos a consulta (que es el derecho que tienen los Estados miembros de acuerdo con lo previsto en el artículo 22 del Reglamento 810/2009 CE, de 13 de julio relativo al código comunitario sobre visados, a requerir a las autoridades centrales de otros Estados miembros para que consulten a sus autoridades centrales durante el examen de las solicitudes presentadas por nacionales de determinados terceros países o por categorías específicas de estos nacionales), que será de quince días.
Los visados serán expedidos por las Misiones Diplomáticas y Oficinas Consulares de España en el Exterior.
En caso de denegación del visado, dicha resolución deberá de ser motivada y serán, en cualquier caso, susceptibles de recurso de alzada.
Cuestiones prácticas del visado de residencia como inversor:
-Arrendamiento del inmueble adquirido:
Una vez adquirida el inmueble, si el inversor desea arrendarlo, nada establece la Ley 14/2013 respecto a la posibilidad de que el inversor, una vez que sea propietario del bien inmueble, lo ceda en arrendamiento y, como tal, al no existir una prohibición expresa, debe entenderse que está permitido.
-No necesidad de residir en España, pero sí de entrar una vez al año:
En cuanto a la necesidad del inversor extranjero de residir en España tras haber efectuado la inversión y haber obtenido el visado de residencia, la norma guarda igualmente silencio de lo que se desprende no ser necesario.
Cuestión distinta es si de lo que se trata es de la obtención o renovación de la autorización de residencia. En ese caso, como ya se ha expuesto, la Ley 14/2013 sí exige que el inversor extranjero haya viajado a España al menos una vez durante el periodo autorizado para residir.
No obstante, debe tenerse en cuenta que si lo que se pretende es obtener la residencia de larga duración o la nacionalidad española, entonces sí será necesario acreditar la continuidad de la residencia en España conforme a lo dispuesto en el artículo 22 del Código Civil.
OPCIONES PARA LA OBTENCIÓN DE LA RESIDENCIA EN ESPAÑA:
CUESTIONES IMPORTANTES ANTES DE SOLICITAR LA VISA:
VIVIENDA ADQUIRIDA:
SIEMPRE PARTIMOS DE LA BASE QUE LA INVERSORA ESTA EN PROCESO DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE O YA LO HA ADQUIRIDO POR VALOR DE 500.000 EUROS Y EN SU CASO, YA TIENEN LA CERTIFICACIÓN DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD CON ESCRITURA DE COMPRAVENTA DEL INMUEBLE O TIENEN UN CONTRATO DE ARRAS.
SI LA VIVIENDA NO SE HA COMPRADO Y TIENE CONTRATO DE ARRAS:
SI NO HAN ADQUIRIDO LA PROPIEDAD, PERO TIENEN UN CONTRATO DE ARRAS, EN ESTE CASO, LE DARÁN UN VISADO VÁLIDO POR SEIS MESES Y EL INVERSOR, DEBE DEMOSTRAR, QUE TIENE LOS FONDOS NECESARIOS PARA HACER LA INVERSIÓN EN ESPAÑA. SE PUEDE PROLONGAR EL VISADO TEMPORAL ESPAÑOL Y CONVERTIRLO EN UN VISADO DE RESDIENCIA A PARTIR D ELA FECHA DE EXPIRACIÓN SI LA COMPRA HA SIDO COMPLETADA.
VIVIENDA COMPRADA:
Por tanto, para obtener la Golden Visa se debe presentar ante el Consulado español en Manila, la Certificación continuada de dominio y cargas del Registro de Propiedad del inmueble comprado, si en el momento de la solicitud de visado, la adquisición del inmueble se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la citada certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes.
VIVIENDA CON CONTRATO DE ARRAS:
La inversora debe demostrar que tiene los fondos necesarios para hacer la inversión mediante la acreditación ante el Consulado español en Manila de sus depósitos bancarios, cuentas, certificaciones de solvencia del banco, etc.
El requisito mínimo de inversión de 500.000 euros es cantidad de INVERSIÓN NETA, es decir el inversor o inversores tienen que considerar los GASTOS DE TRANSACCIÓN (ejemplo: Impuestos de transferencia, honorarios notarios, registros, abogados, etc.) de aproximadamente del 12% para propiedades de segunda mano y el 14% para las propiedades nuevas además del precio de compra.
Así, en la práctica, los inversores o inversora tienen que tener aproximadamente 560.000 euros para satisfacer la inversión por cada inmueble.
OPCIÓN PODER NOTARIAL:
En este sentido, existe la opción, de que el inversor, efectúe un PODER NOTARIAL ante el Consulado español en su país, por la inversora o inversores de manera individual, otorgándoles amplios poderes al representante legal en España, para que en su nombre y representación le gestione en España todos lo relativo a la COMPRAVENTA del inmueble y demás cuestiones, puede solicitar el NIE en el propio Consulado, el posible Seguro, si no lo tiene, pagos de Impuestos, Registros, Notarios y demás trámites oportunos que se requieren a todos los efectos.
El Poder notarial debe ser efectuado mejor en el Consulado español y sugerimos que se hable primero con la Notaría que efectuará la gestión de la compraventa del Inmueble, para que ellos estipulen, cómo debe confeccionarse ese Poder, los requisitos que exigen, las estipulaciones específicas y la amplia representación que requieren aquí en España sus representantes, para formalizar la escritura en todos los sentidos y que lo admita el Registro de Propiedad para su posterior Inscripción y expedición del certificado.
Por lo que, el Poder efectuado en el Registro del Consulado debe ser bien detallado, con toda la orientación de la Notaria y con todas las estipulaciones y cláusulas referente al caso.
OPCIÓN PRESENCIAL ENTRADA A ESPAÑA DE LOS INVERSORES COMO TURISTAS Y QUE FIRMEN ELLOS LA ESCRITURA COMPRAVENTA:
En el supuesto caso de que el inversor o compradores (familiares o hijos) quisieran venir a España para efectuar ellos de manera personal la firma de la escritura de compraventa del inmueble, necesitarían un visado para entrar a España, por lo que, necesitarían una CARTA DE INVITACION EFECTUADA POR EMPRESA O PARTICULAR o ya decidir si se quedan en un HOTEL.
No obstante, cuando estén en España, antes de volver a su país de origen, deberían dejar un Poder notarial, para apoderar a su representante, para que pueda efectuar en su nombre y representación, todos los trámites que se requieren después de la firma de la compraventa de la vivienda, así como para gestiones de Registros, Inscripción registro, solicitud Certificación, etc.
SE PUEDE CONFECCIONAR UNA CARTA DE INVITACIÓN DE UN PARTICULAR PARA TODOS LOS INVERSORES, HAY QUE PAGAR TASAS Y NORMALMENTE HAY QUE PEDIR CITA EN POLICIA PARA LA SOLICITUD DE LA CARTA DE INVITACIÓN.
1.- GOLDEN VISA PERSONA JURÍDICA:
También existe la opción de que una Sociedad sea la titular de la Vivienda que desean comprar la inversora y sus familiares, pero para que pueda obtener la inversora una Golden Visa deben poseer la mayoría de las participaciones, o sea, el 51% para ella para que pueda pedir la Visa y el resto dividido ya entre los dos hijos y el esposo.
SUPUESTO EN QUE LOS HIJOS DEPENDEN ECONÓMICAMENTE DE LOS PADRES:
Lo mismo sucedería si la esposa fuera la inversora porque los hijos mayores de edad dependen de sus padres, la inversora debe poseer el 51% de la sociedad y el resto la otra parte de participaciones.
En este caso, aparte de los 500 000 euros que debe invertir la esposa para la solicitar la Golden Visa, debe aportar 60 mil euros de gastos varios y además, debe acreditar que tiene capital para mantenerse ella y sus hijos en España, que serían los 2130€+532€X2= 3195 euros, aproximadamente, que debe demostrar que tiene de manera mensual, se actualiza cada año según el IPREM ANUAL.
CONSTITUCIÓN DE UNA HIPOTECA PERSONA FÍSICA:
La ley permite la financiación parcial de la adquisición del inmueble, pero es necesario en todo caso para tener derecho a la residencia, que el importe neto de la inversión libre de toda carga o gravamen, alcance o supere los 500.000 euros.
Por tanto, en lo que exceda esa cantidad, podrá ser objeto de financiación.
Lo mejor es que la hipoteca la suscriba el ciudadano español con la esposa, todo depende de la edad, los años para pagar la hipoteca, etc, si no, pues también se pueden hipotecar los hijos que son más jóvenes y no recae toda la deuda en la inversora
HIPOTECA PERSONA JURÍDICA:
Como hemos explicado los compradores podrán adquirir el bien inmueble mediante la constitución de una sociedad mercantil española, pero sería la inversora, la madre la que obtendría la Golden Visa y debe constituir la sociedad con la participación mayoritaria.
La constitución se realizará mediante escritura pública otorgada ante Notario, la cual posteriormente deberá inscribirse en el Registro Mercantil, así como proceder a la obtención de un Número de Identificación Fiscal (NIF) y la posterior liquidación de impuestos y gastos inherentes a la misma.
En el caso que se suscriba una hipoteca, pues igualmente, los compradores deben invertir el dinero establecido y sería la sociedad quien se hipoteque por la cantidad de dinero acordada.
Es recomendable que, para evitar problemas con la Agencia Tributaria, y posteriores inspecciones, el capital social de la Sociedad sea como mínimo idéntico al importe de compra del bien inmueble, más gastos de adquisición, ya que, de lo contrario la Sociedad no podría justificar su inversión.
En el caso de préstamo hipotecarios, o de otra índole (en este último caso aconsejamos documentarlos notarialmente) para poder justificar el desembolso realizado por la sociedad para poder comprar el bien inmueble.
FORMA DE PAGO EN LA COMPRAVENTA VIVIENDA:
La forma más cómoda de pagar el precio final de la compraventa es mediante un cheque bancario emitido por un banco español. No sirven cheques emitidos en el extranjero y no es recomendable hacer una transferencia directa al vendedor antes de haber obtenido la titularidad. Todos los suministros, cuotas de comunidad, impuestos, etc. serán pagados por domiciliaciones a la cuenta del cliente y sólo valen cuentas nacionales.
ABRIR CUENTA EN UN BANCO:
El adquirente debe, una vez obtenido el NIE, abrir una cuenta corriente bancaria en territorio español. La cuenta bancaria es necesaria para la acreditación de los medios de pago del adquirente en la compra de un inmueble, así como para el pago de los sucesivos gastos e impuestos. Para la apertura de la cuenta corriente, el banco solicitará al comprador, el NIE, el pasaporte en vigor y un documento oficial del país de origen debidamente traducido al castellano, en el que se certifique su actividad laboral a fin de poder conocer y justificar la procedencia de sus ingresos y su solvencia.
OTORGAMIENTO ESCRITURA PÚBLICA ANTE NOTARIO:
Sería recomendable que la titularidad de la vivienda esté puesta a nombre de todos los inversores, así la hipoteca es mejor que recaiga en el ciudadano español.
Llegado el día convenido entre las partes, compradores y vendedor comparecerán ante Notario el cual dará fe de la transmisión y adquisición del bien inmueble mediante el otorgamiento de la correspondiente escritura pública.
Para dicho otorgamiento, el vendedor deberá entregar al comprador la documentación prevista en la legislación vigente, entre las cuales cabe destacar por su importancia, el título de propiedad, la cedula de habitabilidad, el certificado de eficiencia energética de edificios y el certificado de estar al corriente de pago de sus obligaciones tributarias y, en su caso, con la Comunidad de Propietarios.
La escritura contendrá los datos personales del comprador y vendedor, la descripción del bien inmueble, su estado de cargas, el precio, la forma de pago, y demás términos y condiciones que estimen convenientes las partes.
Normalmente, el vendedor recibirá en este acto la totalidad del importe de la venta.
El pago deberá hacerse mediante cheque bancario emitido contra una cuenta corriente de no residente titularidad del comprador.
En cumplimiento de la Ley de Blanqueo de Capitales, el importe máximo permitido en efectivo es de 2.500 euros, cuando una de las partes sea empresario o profesional, y de 15.000 euros, cuando el pagador sea una persona física siempre y cuando justifique no tener su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional.
En caso de que el comprador no disponga de la totalidad del importe del inmueble a adquirir, la compra podrá efectuarse mediante financiación bancaria a través de la solicitud de un crédito hipotecario por importe de hasta el 50% o 70% del total valor de tasación del inmueble.
Dicho crédito se otorgará por la entidad financiera, previo estudio de la capacidad de devolución del deudor, mediante garantía del propio inmueble a adquirir y habitualmente por un plazo de entre 10 y 20 años.
En caso de financiación bancaria, al acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, acudirá la entidad financiera quien, simultáneamente y a través de su legal representante, formalizará junto al comprador, en otra escritura independiente, el crédito hipotecario.
Los gastos de constitución del crédito hipotecario aproximadamente ascienden al 2% del capital concedido y el tipo de interés aplicable suele ser entorno al 5%.
Pago de impuestos y gastos.
La compraventa comporta la liquidación de impuestos y gastos inherentes a la misma, estos son:
En caso de primera transmisión de un inmueble:
La compraventa de un inmueble nuevo se encontrará sujeta y gravada al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
El tipo de gravamen aplicable se determinará en función de la naturaleza del bien, si se transmite una vivienda, se aplicará el tipo impositivo del 10%. Asociado a la liquidación del IVA, deberá satisfacerse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados.
Tal y como sucede con el IVA, constituirá la base de cálculo del Impuesto, el valor de transmisión del bien, y en este caso, con independencia de la naturaleza del inmueble se aplicará un tipo de gravamen gradual, dependiendo de la comunidad autónoma en que se localice el bien.
Serán a cargo del comprador los siguientes gastos:
Honorarios de Notario: Se calculan en base a unos aranceles y van en proporción al valor del inmueble, y suelen ascender generalmente a un importe de 1.000 euros.
Honorarios del Registro de la Propiedad: El Registro de la Propiedad cobra unas tasas por la inscripción del título de propiedad. Dichos aranceles varían, asimismo, en función del valor del bien inmueble, y ascienden generalmente a un importe de 1.000
Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Una vez se haya satisfecho el pago de los impuestos de la transmisión del inmueble, se deberá inscribir el título de propiedad en el Registro de la Propiedad que corresponda por ubicación del inmueble adquirido.
La inscripción tendrá efectos jurídicos frente a terceras personas y otorgará mayor seguridad jurídica al comprador.
Al Registro de la Propiedad sólo pueden acceder documentos notariales o resoluciones judiciales, por ello, es fundamental otorgar la correspondiente escritura de compraventa en la Notaría, tal y como se ha hecho referencia anteriormente.
La duración de dicho trámite es de un mes aproximadamente.
Comunicación a la Dirección General del Catastro.
La declaración catastral es el instrumento por el que se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral.
Los otorgantes de la escritura de compraventa quedan obligados a presentar la correspondiente declaración catastral mediante el modelo 901-N.
El plazo para presentar la declaración es de 2 meses desde el día siguiente al acto de otorgamiento y deberá presentarse en la Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda en que corresponda.
Otros conceptos que pueden ser de interés en el proceso de adquisición de un bien inmueble en España:
Impuestos y gastos recurrentes derivados de la propiedad de un bien inmueble.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI):
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo de carácter local que grava el valor de los bienes inmuebles. La base imponible del Impuesto se corresponde con el valor catastral del bien, gravándose, dependiendo de la localidad en que se encuentre el bien, al tipo mínimo del 0,4%, y al máximo del 1,8%.
El valor catastral no se corresponde con el valor de compra, sino que es un valor inferior facilitado por el Ayuntamiento.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR):
En caso de que el adquirente del bien resida fuera del territorio español, deberá satisfacer el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, imputando las rentas inmobiliarias derivadas de la propiedad de la finca. Se tomará como base imponible del Impuesto el 1,1% del valor catastral del bien, aplicándose sobre la cifra resultante el tipo de gravamen del 24%.
Gastos de Comunidad de Propietarios:
En función de la comunidad, se pagan una vez al año, cada seis meses o cada tres meses.
El importe depende de la cantidad de propietarios de la comunidad y de las zonas comunes.
Gastos de suministros de la vivienda: Son los gastos corrientes de un inmueble y normalmente son bimensuales. Los más comunes son los de electricidad, agua y gas.
Testamento.
Los no residentes que hayan adquirido un inmueble en España es recomendable que otorgue testamento ante Notario español en relación a los inmuebles que tenga sitos en España a fin de facilitar los trámites burocráticos en la transmisión de la titularidad de los mismos en el momento de su fallecimiento.