Alquiler de una habitación. Requisitos. Impago. Contrato arrendamiento.

El alquiler de habitaciones se regula por el Código Civil en materia de arrendamiento (artículos 1.542 a 1.582), o bien pueden asimilarse, en algunos casos, al denominado derecho de “uso o habitación” que también está regulado genéricamente por el Código Civil (artículos 523 a 529, y reglas del usufructo); a diferencia del alquiler de viviendas completas, que lo hace mediante la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La principal implicación del alquiler de una habitación es que la duración del contrato, será exactamente la que se pacte en el contrato, no habiendo derecho a prórroga por parte del inquilino, como ocurre en el alquiler de una vivienda en su totalidad.

Otra de las particularidades del alquiler de habitaciones es que en caso de venta de la vivienda, el contrato de alquiler de la habitación podría ser extinguido y que además el inquilino no tendría derecho de adquisición preferente de la casa, lo que sí ocurre en el caso de que se quiera vender una vivienda alquilada íntegramente.

Por lo que, según la ley, la introducción en la vivienda de terceras personas, ajenas al contrato de arrendamiento, exige el cumplimiento de una serie de requisitos de tipo legal.

Requisitos para subarrendar una habitación por el arrendatario:

La primera y más importante de estas condiciones establece que, a menos que se especifique en el contrato, el ¡SUBARRIENDO ESTÁ PROHIBIDO!.

La legislación, en cambio, permite el subarriendo siempre y cuando el propietario del inmueble haya dado su “consentimiento expreso y por escrito”.

En el caso que en el Contrato de Arrendamiento no se estipule la autorización del subarriendo de una o varias habitaciones por parte del inquilino, se da por supuesto que el inquilino sí que puede subarrendar la vivienda, pero siempre y cuando pida autorización previa al propietario por escrito y de manera fehaciente.

El consentimiento del propietario debe darse siempre por escrito porque, a efectos legales, un consentimiento verbal no tiene efectos legales en estos casos.

Hay que tener en cuenta que el subarriendo ha de plasmarse en un “nuevo contrato de arrendamiento” que lleve a cabo el arrendatario con un tercero y que tiene como objeto la totalidad o parte de la vivienda arrendada.

¿Qué debe contener el Contrato de Subarriendo?

Este contrato incluiría los mismos elementos estructurales que el de arrendamiento.

El Art. 37 LAU 94 establece: “Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”.

En el contrato debe quedar plasmado de manera clara el nombre del subarrendatario de la habitación, la zona de la casa que se subarrienda, el precio por el que se hace, el plazo que ocupará la habitación, forma de pago, las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado y además se debe matizar:

¿Qué servicios se incluyen en el alquiler?

Si tiene derecho a cocina, teléfono, internet, etc; y, además;

¿Cómo se repartirá el pago de los gastos extra que pueda haber?

Se debe establecer si el subarrendatario puede subarrendar o no, a su vez, la habitación a otra persona que no sea el que hizo el contrato de subarrendamiento, ya que según el código civil si el contrato nada indica, el subarrendatario, sí podría subarrendar a su vez la habitación.

No obstante, es conveniente que un profesional revise el contrato antes de firmarlo para resolver cualquier duda y suspicacia que pueda surgir entre las partes la fiscalidad del alquiler de habitaciones aspectos fiscales de interés para el arrendador el arrendador debe declarar a hacienda el beneficio que obtenga con el alquiler de la habitación.

Nuestro despacho de abogados especialista en Extranjería, Laboral, Penal y Civil, le podemos confeccionar el contrato y orientar en todos los derechos y deberes como arrendador, arrendatario o subarrendatario, en su caso, para que no cometa errores que pueden ser muy perjudicial de cara a cualquier problema derivado del incumplimiento de algunas de las partes de las cláusulas del contrato.

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Tampoco hay que olvidar que los contratos sometidos a la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, sólo admiten el subarriendo parcial de vivienda.

Para subarrendar una habitación tenga en cuenta lo siguiente:  

–Dar la aprobación por escrito: lo primero es meditar si conviene o no dar al arrendatario esta posibilidad.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) recoge la expresa “prohibición de subarrendar la vivienda sin el consentimiento previo del arrendador” y, de no obtenerlo, el propietario tiene la posibilidad de “resolver de pleno derecho el contrato”.

De acuerdo con lo previsto en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el subarriendo exige el consentimiento escrito del arrendador.

De manera que si se prohíbe el subarriendo en el contrato, no podrá realizarse.

–Identificación y permanencia: el subarriendo puede realizarse a una o más personas, pero en todo caso el arrendatario debe permanecer viviendo en la vivienda. En caso contrario, se estaría ante un supuesto de cesión y no de subarriendo.

–El precio del subarriendo: no debe ser superior a la renta pactada en el contrato inicial de arrendamiento.

El inquilino no puede cobrar por subarrendar una parte de la vivienda una renta superior a la que él paga.

El inquilino subarrendado, por tanto, nunca podrá obtener más beneficios que el propietario de la vivienda. Esta condición evita que las personas que están en alquiler puedan lucrarse a costa de una propiedad ajena.

–Duración del contrato de subarriendo: debe ser la misma que la que reste por cumplir en el contrato de arrendamiento cuando éste se suscribe.

¿Es posible irse de un piso de alquiler antes del fin del contrato?

La ley de arrendamientos urbanos (LAU) es la que regula el proceso de alquiler de un piso, en este sentido establece:

1) inquilino y propietario pactan libremente la duración del contrato en el momento en que se alquila la vivienda y si no se acuerda plazo ninguno, la ley entiende que éste es de un año

2) al finalizar este periodo, el inquilino puede prorrogar el contrato por plazos anuales hasta llegar a 5.

De este modo cuando se alquila una casa, el propietario se compromete ante el inquilino, pero también éste adquiere un compromiso ante el dueño de la casa.

En circunstancias como las siguientes: cambio de residencia, paro, variación de prioridades, etc., es cuando se prueban las restricciones del alquiler y cuando se comprueba que la «libertad» pretendida al vivir arrendado, es en algunos casos limitada, ya que si alguien empezó un contrato en diciembre con duración de un año, sólo puede abandonar el piso en los siguientes meses de diciembre previo aviso de 30 días al casero.

Por tanto, el inquilino no puede abandonar el piso unilateralmente porque se considera incumplimiento de contrato y, según la ley, tendrá que indemnizar al propietario.

Pacto entre Inquilino y Arrendador:

Si tenemos que abandonar el alquiler antes de que venza el contrato, lo más conveniente es ser razonable y buscar un acuerdo o pacto.

Nuestra recomendación es que con suficiente tiempo de antelación actúe de buena fe y comunique al dueño de la casa su intención de irse lo antes posible.

En este sentido, también le recomendamos que ayude al casero a buscar a alguien interesado en la casa, para que ésta no quede vacía en ningún momento y de esta manera no causarle un grave perjuicio al mismo.

Si no se llega a ningún acuerdo o no consigue un sustituto, lo más razonable es indemnizar al propietario, ya que vamos a incumplir el contrato y el inquilino le va a causar una reducción de ingresos, que el propietario tendrá que poner en alquiler la vivienda cuando no pensaba hacerlo.

El inquilino puede negociar y valorar con el casero,  una indemnización que cubra el tiempo que el propietario va a tener la vivienda vacía y que podría llegar a un importe máximo de hasta 2 meses de la renta del alquiler, un periodo más que razonable para que el casero encuentre un nuevo interesado en la misma.

¿Es válido el contrato verbal de alquiler de una habitación?

Un contrato acordado verbalmente es totalmente válido, lo que debe demostrar el inquilino subarrendado es que dispone de pruebas de los pagos realizados por transferencia bancaria, en mano, mediante un recibo, etc.

Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), un contrato de arrendamiento verbal, es perfectamente válido, en este caso el inquilino debe probar que está pagando la renta mensual, acreditando la existencia de dicho contrato y si el propietario lo quiere extinguir debe tener en cuenta las causas legalmente previstas de la LAU.

¿Qué pasa si el inquilino con el contrato verbal quiere abandonar la habitación?

Si el inquilino quiere abandonar el piso antes de lo previsto, aunque no hayan firmado un contrato escrito, el propietario podrá reclamarle las rentas de por lo menos seis meses o tiempo de duración de la ocupación de la habitación.

Las condiciones de irse antes del piso serían las mismas que si fuera un contrato escrito.

Si el inquilino quiere abandonar antes, deberá hacerlo después de un mínimo de seis meses desde el inicio y siempre que lo comunique al propietario con 30 días de antelación, sin indemnización alguna, si no se ha pactado expresamente.

El propietario que quiera habitar antes el piso deberá avisar al inquilino con dos meses de antelación a la fecha que vaya a necesitar la vivienda.

Solo podrá ser si demuestra que lo necesita para sí mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Además debe haber pasado al menos un primer año de alquiler.

¿Cuáles pruebas debe tener el inquilino subarrendado sin contrato?

Lo mejor sería que cada vez que paguemos el alquiler, nos den un RECIBO o en su efectuar el pago mediante una Transferencia bancaria.

Además, se debería recopilar más elementos que prueben la existencia y las condiciones del alquiler, como pueden ser:

Que se realice el depósito de la fianza en la Oficina de vivienda de la comunidad; hacerse fotos con los compañeros o amigos en la casa, hablar con vecinos, y demás para que tener material suficiente que demuestre que se está viviendo allí.

Sirve igualmente como prueba, si el inquilino tiene a su nombre una línea de teléfono o el pago de los suministros también será ideal.

Recuerde que un contrato verbal se está más desprotegido y además, requerirá mayor inversión de tiempo en papeleo.

Recomendaciones:

Lo más recomendable si está pensando alquilar una habitación de un piso que tiene arrendado, es confeccionar un buen Contrato de alquiler donde se exprese claramente todos las cláusulas pertinentes y entre ellas la posibilidad de desistir del mismo de forma anticipada, así como la penalización que el arrendatario debería asumir por ello, cuestión que llegado ese momento podría resolver sin tener que llegar a un conflicto judicial.

Lo más prudente en estos casos es que se acerque a nuestro despacho de abogados ubicado en el Centro de Madrid, especialista en extranjería, laboral, penal y civil, para informarle y confeccionarle un Contrato adaptado a la legislación vigente donde se ampare todos sus derechos como inquilino de una habitación o más.

¡Nunca corte la Luz! Si el inquilino por determinadas razones no cumple con los pagos, no le coaccione o le corte la Luz o lo amenace, esa actuación por parte del propietario ha sido reconocida por los Tribunales como una falta o incluso delito de coacciones, imponiéndose una multa al mismo.

El propietario estaría incumpliendo una de sus obligaciones contractuales, con independencia de que el inquilino cumpla las suyas.

Si pasa eso, habría que reclamarle al inquilino primero por Burofax, si no contesta o paga, pues ya se iría por la vía judicial.

Además, si una de las partes empieza a desconfiar de un alquiler que no está puesto por escrito, puede obligar a formalizarlo.

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