La devolución de la Fianza en el Contrato de Alquiler.
Los Contratos de Arrendamiento se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
A la hora de abandonar un piso en alquiler pueden surgir problemas en cuanto a la devolución de fianza por parte del arrendador al inquilino.
Devolución Fianza:
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 en su artículo 36.1 establece que:
“A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.”
A partir de los tres primeros años de alquiler esa fianza se puede ir aumentando o disminuyendo en cada prórroga del contrato hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de lo que se pague de alquiler.
Así también lo dice la LAU de 1994 en su artículo 36.2:
“Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.”
Por lo que, cuando inquilino desee abandonar el piso alquilado, el arrendador debe devolver esa fianza que entregó el inquilino en su momento y sólo puede descontar las deudas que tenga pendientes: alquileres pendientes, la indemnización estipulada en el contrato si lo deja antes de tiempo, suministros y arreglos de desperfectos que le corresponda pagar al inquilino.
El arrendador o casero debe justificar mediante las Facturas correspondientes, las cantidades que se descuenten de la fianza y aclarar los conceptos de cada descuento.
Si el casero no devuelve la Fianza, envíe un Burofax:
En el caso de que el arrendador o casero no ha devuelto la fianza y ya ha pasado UN MES y además, no ha dado motivos o justificación alguna, el inquilino podrá iniciar los trámites oportunos para exigir la devolución de la misma más sus intereses legales.
Nosotros recomendamos que si ha pasado un mes y el casero no le ha envido al inquilino un Burofax explicando y demostrando el porqué no le ha devuelto la fianza, el inquilino debe enviarle un Burofax al casero dándole un plazo determinado, donde especifique la situación acaecida, le exija la devolución de la fianza con todos sus intereses oportunos.
Cuestiones sobre el burofax solicitando devolución fianza arrendamiento:
1º.- El burofax permite, en caso de necesidad posterior, acreditar en el Juzgado el envío del texto, a quien se le ha enviado y con qué fecha. Es una COMUNICACION por tanto FEHACIENTE.
2º.– Es conveniente que el burofax se envíe con certificación de texto y acuse de recibo.
3º.- El precio de un burofax ronda los 25 euros (algo menos) y hay que ponerlo en cualquier Oficina de Correos, llevando impreso el contenido del escrito que vamos a remitir.
4º.- Enviado el burofax y transcurrido el plazo que le hemos concedido al arrendador sin que haya devuelto la fianza, deberemos interponer un procedimiento judicial para su reclamación.
Recuerden que los gastos del burofax también podremos añadirlos a la reclamación judicial que hagamos.
Qué puede descontar el Arrendador de la Fianza:
1.- Los alquileres pendientes de pago.
Si el inquilino ha dejado de pagar algún mes o parte de algún mes el casero puede cobrárselo de la fianza, siempre que lo justifique.
2.- Indemnización pactada en el Contrato por dejar el inquilino el piso antes de tiempo.
A partir de los seis meses de alquiler el inquilino puede dejar el piso alquilado en cualquier momento siempre que avise al casero con al menos 30 días.
No obstante, en el contrato de alquiler se puede haber pactado que el inquilino indemnizará al casero si deja el piso antes de tiempo y esa indemnización debe ajustarse a lo establecido por la LAU en su artículo 11:
“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
En consecuencia, si el inquilino abandona el piso antes de su vencimiento, aparte del preaviso que debe darle al casero, éste puede exigirle la indemnización correspondiente según el caso y cobrarlo de la fianza.
Para que el casero pueda cobrar la indemnización debe haber incluido en el contrato de arrendamiento, “la cláusula de desistimiento” y la indemnización que establecieron para estos casos, según lo estipulado por la LAU.
3.- Suministros pendientes de pago por el inquilino.
Habitualmente, cuando un inquilino deja su piso en alquiler, deja pendiente a pagar todos los suministros de la casa como son el agua, luz, gas, etc., ya que no le ha dado tiempo y el sistema de facturación de las distintas compañías lo cobra después de suministrarlos.
Es por eso, que el dueño del piso en determinadas ocasiones se queda con la fianza para así no tener descubierto de pagos en ese sentido y poder abonar las últimas facturas de suministros y devolver luego lo que sobra al inquilino.
En caso de que esta fuera la opción que tomase el casero, puede planteárselo al inquilino en el momento de entrega de las llaves del piso y acordar con el inquilino la devolución de la parte correspondiente de la fianza restando el pago de los suministros pendientes.
Otra opción perfectamente viable, es que el inquilino pague directamente los suministros, ya que podría acreditarle al casero que tiene domiciliado los suministros correspondientes que debe, por lo que, no habrá un descubierto en ese sentido o garantizarle al casero que los pagará directamente en efectivo, si acuerdan dichas opciones, el casero podrá entregar la fianza al inquilino el mismo día de la entrega de las llaves, siempre que el inquilino acredite que cumplirá con lo acordado en cuanto al pago de suministros pendientes.
4.- Desperfectos en la vivienda alquilada.
Existen muchos casos que el inquilino ha dañado, ha hecho algún destrozo o roto algo en el piso alquilado el cual debería reparar antes de abandonar el piso o en su caso, asumir el coste de su reparación.
Si no lo hace el casero puede descontárselo de la fianza siempre y cuando lo acompañe de la factura correspondiente.
Al inquilino le corresponde pagar:
En principio, el artículo 21.4 de la LAU de 1994 dice que:
“las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario (inquilino”.
Por lo que, si hablamos que el inquilino lleva años viviendo en un piso de alquiler y surgen pequeñas reparaciones precisamente por el desgaste de la vivienda, es él quien debe asumir el coste de esas reparaciones.
En el caso de que rompa algo, es evidente algún daño, mal uso o desperfecto que se ha producido en la vivienda o electrodomésticos, el inquilino debe asumir dicho gasto o el casero puede descontarlo del alquiler una vez valorado los daños.
En resumen, el inquilino paga los daños que él o sus visitas causen a la vivienda alquilada (por ejemplo: un cristal, ha dañado una pared al colocar un cuadro, etc.). Para estos imprevistos viene bien contratar un seguro especial para inquilinos.
Se ocupa también de los pequeños gastos por el uso cotidiano del piso: cambiar una bombilla o la puerta de la lavadora, arreglar la cadena del baño o la correa de la persiana, etc.
Le corresponde pagar al Arrendador:
El casero debe hacerse cargo de todas las obras que sean necesarias hacer para mantener la habitabilidad de la casa.
El arrendador o casero tiene la responsabilidad de pagar el IBI, la comunidad de vecinos, la tasa de basuras, el seguro de la casa y seguros de mantenimiento (caldera, lavadora…).
Documento de Resolución y devolución de la fianza.
Así sea una finalización de Contrato de arrendamiento o que el inquilino decidió irse antes, el día de la entrega de llaves del piso se debe firmar también el documento de fin de alquiler.
Es un documento donde ambas partes acuerdan por escrito la “finalización del alquiler” y establecen cómo se hace la devolución de la fianza y cualquier otra garantía adicional que pueda haber entregado el inquilino.
En caso de no devolución de la fianza:
El casero está obligado a indicar el por qué y cuándo devolverá al inquilino su fianza.
Si hubo por parte de inquilino alguna entrega de “garantía adicional”, que significa pues otro mes de fianza, pues igualmente debe garantizar su devolución.
En el caso de que se hayan entregado estos dos meses de fianza, el documento de fin de contrato debe detallar si se devuelven en el mismo acto de entrega de llaves del piso y, si en su caso, se descuenta algo, se debe indicar cuánto, por qué y adjuntar la factura correspondiente.
Si no se devuelve el día de la entrega de llaves se debe indicar por qué no se devuelve ese día, cuándo se devolverá, cómo y, por supuesto, acompañar todo lo que se descuenta con la factura correspondiente.,
El documento de fin de alquiler debe llevar fecha y ser firmado por ambas partes.
Reclamación Judicial en caso de no devolución fianza:
Si el casero se niega a devolver la fianza el inquilino debe exigirle que le explique por qué y que justifique cada gasto que descuenta de la fianza con sus facturas correspondientes.
Si esta justificación no convence al inquilino entonces puede acudir a los tribunales para reclamar su dinero.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) artículo 249.6º , establece que se decidirán SIEMPRE por el JUICIO ORDINARIO cualquiera que sea la cuantía que se reclame, los procedimientos que versen sobre cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo del arrendamiento que se verán por el JUICIO VERBAL.
Como la devolución de la fianza del alquiler es un asunto que versa sobre arrendamientos urbanos, pero no está comprendido entre las excepciones que sí se verán por el juicio verbal (reclamación de rentas, cantidades debidas por el arrendatario, etc.), el procedimiento para reclamar la fianza será el PROCEDIMIENTO ORDINARIO.
Cuando finalice su contrato de arrendamiento es importante que tome en cuenta determinadas consideraciones para que le devuelvan la fianza sin problemas.
Recuerde los 30 días de Preaviso para informar al casero de que abandonará el piso o no renovará el contrato de alquiler.
Antes de devolver la fianza, el casero tiene un mes para revisar el piso, ver si existe algún daño o rotura que no sea accidental y si considera que hay motivos para usar toda la fianza o parte de ella para cubrir algún desperfecto que no sea de uso común del piso o desgaste natural, tiene que hacerlo por vías legales y obviamente por escrito.
Para reclamar la devolución de la fianza, el inquilino debe esperar los 30 días legales que tiene el casero para informarle mediante burofax de la no devolución de la fianza, con el listado de desperfectos que considera son culpa del inquilino, si el casero no hace llegar el burofax, el inquilino igualmente puede enviarle un burofax para evitar la reclamación judicial y podrá pedirle la devolución de la fianza, sino pues ya tendrá libre la vía judicial.
TELÉFONO CITA DESPACHO: 91-5482289
“A grandes problemas, soluciones efectivas”.